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  • 2007.11.09 Friday
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景気回復時期の不動産投資

景気回復時期の不動産投資

今は、インフレになってきているというし。ゴールデンサイクルで、景気の4つの波が、去年末には全部上昇…っていうことで、2010年くらいまではずっと好景気が期待できるって話しもあるから、いざなぎ景気超えの好景気の実感は、これから得られるのかもしれないですね。
管理人のテリトリーの千葉県北西部(東京湾岸の東京寄り)はと言うと、市川市、浦安市が独走状態でしたが、2007年になり船橋市、松戸市も確実に地価は上昇しましたね、ただし、JR総武線、東京メトロ東西線、JR常磐線の駅から徒歩圏のみです。船橋市でも私鉄沿線はダメです。総武線の津田沼駅、常磐線の新松戸駅辺りまでですかね・・・この地域の不動産投資用物件は、昭和61・62・63年築の物が投資用アパート事業用マンション共に大多数ですが、満室時想定利回りで木造系が10%前後、鉄骨系で7〜8%ですが、満室稼動が多いのも特徴です。まあ大家さんの必死の努力が有るんでしょうネ。
景気の4つの波が、去年末には全部上昇…っていうことで、2010年くらいまではずっと好景気が期待できるって話しもあるから、今は不動産の買いの時期でしょう。ただし金利は上昇する気配が強いですから、過度のフルローンは危険です。団塊の世代が今度ローン破綻したら、行く先は地獄の一丁目ですから・・・資産価値が見込める程度の良い中古アパートか、多少小ぶりでも新築アパートがベストでしょう。そんな不動産投資のご相談は地域蜜着で長年の信用と実績のある、不動産投資・投資用不動産情報(株)水沼ハウス迄どうぞ!

景気のサイクルと不動産投資

景気のサイクルと不動産投資

景気のサイクルは、いろいろありますが、4種類のサイクルが存在します。
「キチン・サイクル(キチンの波)」「ジュグラー・サイクル(ジュグラーの波)」「クズネッツ・サイクル(クズネッツの波)」「コンドラチェフ・サイクル(コンドラチェフの波)」。日本経済は、2006年から、この景気循環の4つのサイクル(四つの波)が、全て上昇に重なっているということで、戦後3回目の景気循環の「黄金サイクル」と言れ、2010年前後にかけての景気拡大が期待されています。と何かで読んだ事ですが、確かにそんな気もしないではない、不動産業界です。しかしこの業界を大雑把に分類すると、(1)実需の新築分譲、中古住宅 (2)賃貸部門 (3)投資用部門ですが、(1)は新築分譲住宅は価格破壊されすぎで利益が出ない、中古住宅は新築が底なしの安売り状態の為商売にならず。新築マンションは立地次第、注文住宅は絶好調の一人勝ち状態です(千県の場合) (2)賃貸市場は安定しているが、今後はプロパティマネージメントの取り入れが必要でしょう。 (3)不動産投資部門では東京の好調に便乗出来るか否かでしょうね。ファンドとの距離がカギだと個人的に痛感しています。やはりこれからの不動産投資は、J-REIT・不動産ファンドが中心でしょうから。個人で運用する投資用不動産物件は、金利の上昇が最大のポイントです。金融テクニック(LTV)の過信は危険だろうと思いす。千葉でもJR沿線の駅から10分程度の土地値は完全にバブル状態ですから、上記の景気拡大の波を旨く利用できれば、大きなキャピタルゲインが得られるでしょう。金融テクニックよりは資産価値の追求でしょうかね、それと節税努力。ファンド・REITは運用期間が終われば、売却と購入を繰り返す仕組みですから、信託受益権の勉強も重要になりますかね。管理人的には是非とも個人的ミニ・バブルの恩恵を期待します。

様々な景気とショックの連続

前回はバブル景気でしたが、思えばこの世代は子供の頃からいろんな景気や、ショックの連続でした。神武景気が31ヶ月まだ子供で実感がないですが、次の岩戸景気は白黒テレビのイメージで覚えていますね。昭和33年から昭和36年の末までの所謂、高度成長時代です。中学卒業で就職希望者が「金の卵」と、持てはやされた頃ですかね。次がいざなぎ景気ですが、この頃ですか日本人一億、総不動産屋なんて言われ出したのは。で、私がこの業界に入って最初に販売したのが栃木県那須の別荘分譲地でした。最初から投資用不動産でしたね、皆さんご存知のあのライオンズ・マンションの大京が、大京観光といって別荘地分譲ではNo.1でした。私の会社は東昭観光で2〜3位位でしたか、中央区の茅場町に本社が在りました。当時は飛び込み営業が全盛期ですから、当然朝から夜中までドアーをトントンでした、夜10時に定時連絡を会社に入れますと、デスクが(開発系の不動産では担部長を指します)「オウ!○○、ご苦労さん。成果は!」ハイ!今度の土曜日××様案内獲得ですッ「オウ!ご苦労さん。で○○これからの予定は」ハイ!△△様訪問ですッ。なんて時代でした、営業会議で灰皿が飛び交う時代でした.でも楽しかったナァ、必ず俺もデスクに成るゾーーーと頑張りましたね。この経験は後の営業マンとしての大きな財産に成りました・・・って、それが不動産投資や投資ファンド更にはREITにどう関係するの?・・・スイマセン全く関係ありません。

団塊世代と昭和の景気のイロイロ

団塊世代と昭和の景気のイロイロ

団塊世代向けの安心できる不動産投資やJ-REITの事でも投稿しようか、と思ってJUGEMさんにブログ借りましたが、会社の不動産投資専門サイト関連の投資用不動産紹介ブログ数個に明けても暮れても、記事を投稿しているので、当ブログは少し趣の変わった内容にしよう!と思っても、不動産業しか深く知らない(汗)ので困ってます。まあ、行くところ迄頑張ろう。
今、イザナギ景気以上の好景気と言われてますが、本当かな?管理人は千葉県の船橋市で地味に不動産投資用のアパート・マンションを扱っていますが・・・J-REITもファンドも無縁ですネ。バブルの頃は東京の中堅デベロッパーで不動産投資部門の営業部長としてブイブイ言ってましたが、当時40歳くらいですから、怖い物なしです。仕事が終われば部下を引き連れ赤坂・六本木で交際費で飲みまくり・・・ハシゴの合間にアマンドで一休みしていると、ワンレン・ボディコンで10cm位のヒールのお嬢さんが飛ぶように歩いていたのが、今も思い出しますネ。このままズーートこの絶好調が継続するハズでしたから。バブル景気の最中は、物の価値観も、お金の価値観も、なんだか滅茶苦茶になっていましたね。今では考えられないような、大盤振る舞いの状況が、そこかしこで見られた。過剰な投機熱で、まさにイケイケ状態で株式や不動産の資産価値が高騰し、高騰した資産価値によって支えられていたバブル経済は、まさに、バブル…泡のように弾けて崩壊。急激に後退し一気に平成不況へと突入してしまいました。この後遺症に苦しんだ団塊のご同輩も、多いんじゃないでしょうかネ。

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